La densification est exigeante. Comment Immofonds Asset Management AG procède-t-elle?      
Dans le cadre d’une stratégie immobilière, on vérifie si, en cas de réserves d’exploitation, une surélévation ou une construction annexe au lieu d’un bâtiment de substitution apporte la valeur ajoutée souhaitée. Celle-ci ne doit pas servir uniquement les investisseurs et investisseuses. Les locataires d’aujourd’hui et de demain doivent en profiter de manière égale. Il est également important que les constructions s’intègrent parfaitement dans le quartier. Conserver des immeubles témoigne en outre du respect envers l’histoire architecturale et contribue à la culture du bâti.

Quel est l’impact sur les rendements?        
L’investissement ne doit pas diluer le rendement d’un immeuble existant, mais le renforcer. Le revenu supplémentaire doit être tout aussi élevé que le montant investi. Mais toutes les densifications ne se ressemblent pas. La décision de démolir un immeuble ou de l’agrandir dépend de différents facteurs: absence de revenus dans le cas d’un bâtiment neuf, viabilité générale du bâti et possible utilisation d’une infrastructure existante, par exemple un garage souterrain. La densification est particulièrement indiquée s’il y a de la place pour des structures annexes. Elle permet alors d’économiser des coûts de construction et de l’énergie grise. Une approche différenciée est capitale.

Qu’apportent les projets de densification au portefeuille global?
Un mélange équilibré de nouvelles constructions et de développements du bâti existant peut contribuer à réduire le risque de fluctuations du marché et à améliorer la stabilité à long terme du portefeuille.

Un bâtiment annexe va être inséré entre deux maisons du Blumenweg à Aarau. Comment vont se dérouler les travaux?
Dans le quartier résidentiel du Blumenweg, les maisons individuelles prédominent, ce qui a influé sur les exigences de conception du lotissement. Deux bâtiments d’habitation datant des années 1980 vont être reliés par une nouvelle annexe simple et discrète qui profitera au bâti existant. Les trois édifices partageront un toit commun avec des faîtes et des pentes identiques. L’assainissement des bâtiments existants, l’aménagement des logements mansardés et la rénovation des surfaces de bureaux ont déjà été achevés, tandis que les travaux sur l’annexe sont en cours.

Comment cette densification transforme-t-elle le bâti existant?
Huit petits appartements vont voir le jour en complément du mélange de logements de l’immeuble. La densification est également l’occasion de raccorder le complexe au réseau de chauffage urbain et à une installation photovoltaïque tout en réaménageant les surfaces environnantes. Les projets de plus grande envergure permettent d’investir davantage dans une qualité qui profitera un jour à tous et à toutes.

Comment densifier si aucune rénovation n’est prévue?         
Notre immeuble de La-Tour-de-Peilz (ill. p. 18, en b.), qui compte 40 logements locatifs, dispose certes de réserves d’exploitation, mais des investissements importants ne seront pas nécessaires dans les 20 prochaines années. Nous avons donc décidé de construire des bâtiments modulaires en bois selon une nouvelle typologie: un studio de jardin de 2.5 pièces et cinq townhouses de deux étages, comprenant chacune un appartement de 6.5 pièces. Ces dernières sont situées sur le terrain non bâti le long de la route. La surface herbagère, toujours tondue et peu utilisée jusqu’à présent, fera l’objet d’une revalorisation avec des aires de jeux, des arbres et des espaces de détente. Ainsi, les travaux dureront moins longtemps que s’il s’agissait de réaliser un bâtiment neuf classique, ce qui limitera également les coûts de construction et les nuisances. La demande de permis de construire a déjà été déposée.

Comment se déroule l’implication des locataires dans un projet?
Des réunions d’information sont organisées en amont. A la Tour-de-Peilz, par exemple, les locataires ont pu participer à la conception de l’aire de jeux et des espaces communs. A Aarau, les souhaits et les suggestions pour les abords extérieurs ont également été pris en compte. De telles mesures permettent d’intégrer activement les locataires actuels/-les dans le processus, afin de promouvoir une dynamique sociale positive et de garantir un développement durable.