Verdichtung ist anspruchsvoll. Wie geht die Immofonds Asset Management AG dabei vor?         
Im Rahmen einer Objektstrategie wird geprüft, ob bei Ausnützungsreserven eine Aufstockung oder ein Ergänzungsbau anstelle eines Ersatzbaus den gewünschten Mehrwert bringt. Dieser Mehrwert soll nicht allein der Anlegerschaft nützen. Die bestehende und die neue Mieterschaft sollen gleichermassen profitieren. Wichtig ist auch, dass sich die Bauten gut ins Quartierbild integrieren. Dass wir Liegenschaften erhalten, ist zudem eine Respektbezeugung gegenüber der Baugeschichte und ein Beitrag zur Baukultur.

Was heisst das für die Rendite?    
Die Investition darf den Ertrag der Bestandsliegenschaft nicht verwässern, sondern soll ihn stärken. Der Zusatzertrag muss entsprechend hoch sein. Verdichtung ist aber nicht gleich Verdichtung. Ob wir eine Liegenschaft abreissen oder weiterbauen, hängt von verschiedenen Faktoren ab: von fehlenden Erträge im Fall eines Ersatzneubaus, davon, ob der generelle Bauzustand noch tragfähig ist und davon, ob die Infrastruktur weitergenutzt werden kann, etwa eine vorhandene Tiefgarage. Wenn der Raum für Ergänzungsbauten vorhanden ist, bietet sich dies besonders an. So lassen sich Baukosten und graue Energie sparen. Eine differenzierte Herangehensweise ist entscheidend.

Was bringen Projekte mit Verdichtung dem Gesamtportfolio? 
Eine ausgewogene Mischung aus Neu- und Bestandsentwicklungen kann dazu beitragen, das Risiko von Marktschwankungen zu verringern und die langfristige Stabilität des Portfolios zu verbessern.

Am Blumenweg in Aarau wird ein Ergänzungsbau zwischen zwei Wohnhäusern platziert. Wie funktioniert das?      
Im Wohnquartier um den Blumenweg überwiegen Einfamilienhäuser, was die Ansprüche an die Gestaltung der Überbauung beeinflusste. Zwei bestehende Wohnhäuser aus den 1980er Jahren werden durch einen neuen Baukörper verbunden, der zugunsten des Bestands sehr schlicht und zurückhaltend gestaltet wird (Abb. S. 18, oben). Die drei Bauten erhalten ein gemeinsames Dach mit gleichen Dachfirsten und Dachneigungen. Bereits abgeschlossen sind die Sanierung der bestehenden Häuser, der Ausbau der Dachwohnungen und die Renovation der Büroflächen. Die Arbeiten am Ergänzungsbau sind zurzeit im Gang.

Was verändert sich mit dieser Verdichtung im Bestand?        
Es entstehen acht neue Kleinwohnungen, die den Wohnungsmix der Liegenschaft abrunden. Die Verdichtung wird zudem mit dem Anschluss an das Fernwärmenetz, einer PV-Anlage und der Neugestaltung der Umgebungsflächen verbunden. Grössere Projekte erlauben es, mehr in künftige Qualitäten zu investieren, die dann allen zugutekommen.

Wie verdichten, wenn eigentlich keine Sanierung geplant ist? 
Unsere Liegenschaft in La-Tour-de-Peilz (Abb. S.18, unten) mit 40 Mietwohnungen verfügt zwar über Ausnützungsreserven, grössere Investitionen sind aber in den nächsten 20 Jahren nicht notwendig. Wir entschieden uns deshalb für Zusatzbauten in Holzmodulbauweise mit einer neuen Typologie: fünf zweistöckige Townhouses, die je eine Wohnung mit 6.5-Zimmern und ein Gartenstudio mit 2.5-Zimmern aufweisen. Die Townhouses stehen auf der unbebauten Fläche entlang der Strasse. Die bisher kurz gemähte, wenig genutzte Wiesenfläche wird mit Spielplätzen, Bäumen und ruhigen Nischen aufgewertet. So wird sich die Bauzeit gegenüber einem Ersatzneubau verkürzen, und Baukosten und Immissionen lassen sich ebenfalls reduzieren. Das Baugesuch ist bereits eingereicht.

Wie werden Mieterinnen und Mieter in ein Projekt einbezogen?
Dazu gibt es frühzeitig Mieterinfoanlässe. In La Tour-de-Peilz etwa konnte die Mieterschaft bei der Gestaltung des Spielplatzes und des Aufenthaltsbereichs mitwirken. In Aarau wurden ebenfalls Wünsche und Anregungen für den Aussenraum berücksichtigt. Mit solchen Massnahmen kann die bestehende Mieterschaft aktiv in den Prozess integriert werden, um eine positive soziale Dynamik zu fördern und eine nachhaltige Entwicklung zu gewährleisten.